ЗЕМЕЛЬНІ ВІДНОСИНИ 2023. (Суб)ОРЕНДА. КУПІВЛЯ-ПРОДАЖ - для юр.осіб з 1.01.2023. Права користування. АвтоПролонгація. ДРРП. Орендна плата, плата за землю!

ВЕБІНАР ТА СЕМІНАР.

Лектори:

• В.КІПРІЯНОВА - Незалежний юрист з земельних питань та нерухомості. Консультант громадських організацій, органів державної влади та місцевого самоврядування. Спеціалізація: земельне право, с/г право, нерухомість. Проведення земельного аудиту СГ підприємств. 10 років досвіду юр. супроводження аграрного бізнесу. 

• В. КОБИЛЯНСЬКИЙ -Один з найкращих фахівців-практиків України в галузі земельного права. Директор Центру земельного права «OPEN Knowledge». «Кращий адвокат року» у номінації «Аграрне та земельне право» в 2017 та 2019. Голова Комітету Земельного права ААУ. Співавтор книг. Автор сотень статей та публікацій.

• Ян БІЛОГОЛОВИЙ- Адвокат. Член Комітету з аграрного, земельного та довкілевого права НААУ.Член Комітету захисту бізнесу Ради адвокатів Київської області. Асоційований партнер у OPEN Knowledge.
  Автор у Земельний вісник України. Експерт з земельного та аграрного права, нерухомості, корпоративних відносин.

• Є.КОЛОМІЄЦЬ - Експерт торговельного майданчика Zakupivli.Pro. Спеціалізація: Аукціони з оренди та продажу земельних ділянок. Аукціони продажу землі від приватних виконавців.

Програма: 

За період війни: 62.488 угоди купівлі-продажу!(площею 119.021 га)|Середня ціна 1 га - 38.211 грн. В березні - 77.940 грн.
За весь період ринку: 180.708 угоди (площею 399.097 га).  

Блок 1. НОВЕЛИ ЗЕМЕЛЬНОГО ЗАКОНОДАВСТВА. Як працювати під час ВОЄННОГО СТАНУ?

Закон №3065-ІХ – діє з 8.06.2023! «… Щодо вчинення нотаріальних та реєстраційних дій при набутті прав на СГ землі».

1. Зміни до процедури набуття права власності на земельні ділянки СГ призначення.

• Скасовано перевірку відповідності набувача або власника СГ ділянки площею: 
  - для ведення садівництва - не більше 0,25 гектара;
  - для ведення особистого селянського господарства, розташованих у межах населених пунктів, - не більше 2 гектарів.
• Недотримання вимог або надання недостовірної інформації - підстава для визнання правочину недійсним.

2. Державна реєстрація наміру продати власником СГ земелю – через нотаріуса.
3. Передача переважного права купівлі СГ землі іншій особі:

• Суб’єктом першої черги - припиняється у разі анулювання спец. дозволу на видобування корисних копалин. 
• Суб’єктом другої черги - припиняється у разі припинення права оренди.

4. Передача переважного права купівлі СГ землі:

• Може бути здійснена до або після державної реєстрації наміру власника продати.
• Строки передачі переважного права.

5. Визначена процедура відмови від переважного права купівлі СГ землі – заява нотаріусу.

Проект Закону №9397! «... Щодо набрання чинності договору оренди землі» від 09.06.2023 р.
Проект Закону №7588! ВР ухвалила в цілому.

1. Землі держпідприємств будуть здавати в оренду лише на аукціонах.

• НААН → (передано 100.000 га СГ землі) → Фонд держмайна.
• В управлінні ФДМУ 370.000 га ріллі! 

Закон №2698-ІХ! ВІДНОВЛЕННЯ СИСТЕМИ ОФОРМЛЕННЯ ПРАВ - часткове.

1. АВТОМАТИЧНЕ ПОНОВЛЕННЯ ДОГОВОРІВ - СКАСОВАНО!

1.1. Відмінено Автопролонгацію договорів оренди землі на 1 рік, строк дії яких закінчувався у період дії воєнного стану з 19.11.2022р.

• Якщо орендодавець вже повідомив про відмову від поновлення договору – що з посівами, чи варто ризикувати?
• «Встигли» засіяти – що робити, право зібрати врожай?

1.2. Період з 7 Квітня (чи 28 Лютого?) до 19 Листопада 2022 року.

• Закон зворотної дії в часі не має!
• Що з вже АВТОМАТИЧНО ПОНОВЛЕНИМИ (?) на 1 рік договорами на використання зем. ділянок СГ призначення (усіх форм власності).
• Були поновлені чи ні - "без волевиявлення сторін" - сторона хотіла розірвати договір по закінченню строку - був розірваний чи ні?
• Що з добровільним припиненням договору оренди?

1.3. Загальний порядок Поновлення / Припинення / Розірвання договорів з 19.11.2022 року.

• Переважне право на поновлення.
• Строки повідомлення (1 місяць / умови договорів) про поновлення договору на новий строк - ніхто не відміняв.
  Не повідомили = відмовилися від переважного права.
• На яку адресу направляти повідомлення: що в договорі чи за місцем реєстрації по паспорту.
• Верховний Суд:
  - Якщо орендар не направив лист про поновлення договору - то вважається що він відмовився від свого права.
  - Направлення орендарем пропозиції про продовження договору оренди не є безумовною підставою для поновлення
  (в разі відсутності волевиявлення орендодавця на продовження договору. Постанова ВС № 379/661/21.
  - Несвоєчасне повідомлення про намір поновлення договору - підстава для відмови в поновленні. ВС/КГС №910/7864/20.

2. Додаткові зміни ЗАКОНОМ №2698-ІХ.

• Сплата втрат СГ виробництва - скасована.
• Ділянки в постійному користуванні юр. осіб - дозволено викуп (без торгів).
  Ціна продажу: НГО та експертна грошова оцінка - коли що застосовуємо.
• Формування ділянок СГ призначення - скасовано заборону.
• Земельні торги / аукціони - відновлені.
• Безоплатна приватизація - відновлена для ділянок:
  - з розташованими на них об’єктами нерухомого майна (будівель, споруд);
  - переданих у користування.
• Обмеження функціонування ДЗК – умовні.
• Процедура держ. реєстрації (ДРРП) на ділянки - відновлено.
• Додаткові зміни, яку вступлять в силу через 6 місяців.

3. ПОЗБАВЛЕННЯ ПРАВА ВЛАСНОСТІ НА ЗЕМЛЮ громадян рф (та інших іноземців).

• Позов прокурора → Суд → Конфіскація (ст. 81 ЗКУ) → Передача землі ОТГ → Передача землі ОТГ в оренду фермерам.
• Процес пішов! Системна робота прокуратури щодо захисту інтересів держави.

4. Проект Закону № 8167-1 «Щодо конфіскації та продажу земельних ділянок, власниками яких є громадяни країни-агресора».

• Припинення права власності громадян країни-агресора.
  - Конфіскація та продаж земельних ділянок.
  - Конфіскація ділянок, на яких розміщено об’єкти нерухомості.
• ! УВАГА ! Припинення права власності на землю не тільки рф, а ВСІХ ІНОЗЕМЦІВ ТА ОСІБ БЕЗ ГРОМАДЯНСТВА.

5. Оформлення прав на землю в період війни:

• Оренда. Особливості оформлення права оренди. Реєстрація договорів оренди. Поновлення договорів оренди.
  Отримання земельних ділянок в оренду (пільгові умови під час війни). Захист прав.
• Ринок. Купівля-продаж.
• Постійне землекористування.
• Земельні аукціони. Заборони та виключні випадки проведення.
• Приватизація землі.
• Спадкування.

6. Зміни до Типового договору оренди землі!

• На що це впливає. Права та обов’язки сторін під час дії воєнного стану, його припинення або скасування в Україні або у відповідних окремих її місцевостях - визначаються з урахуванням п. 27 та п. 28 розділу Х “Перехідні положення” Земельного кодексу!
• Внесення до ДЗК відомостей про ділянки інженерами-землевпорядниками - продовження строку. Постанова КабМіну № 921.

7. Правочин про розірвання договору оренди (суборенди) землі СГ призначення, де орендарем є юр. особа:

• Є значним правочином! Потребує попереднього рішення про НАДАННЯ ЗГОДИ на вчинення значного правочину.
• Немає рішення про надання згоди - такий правочин Є НІКЧЕМНИМ.
• Виключення. (Зміни до ст. 31 Закону "Про оренду землі" з 26.09.22 року внесені Законом № 2255-IX).

8. Обмін земельними ділянками на період воєнного стану.

• Тимчасова передача земельної ділянки іншому користувачу

9. ДЕРЖАВНА РЕЄСТРАЦІЯ ДОГОВОРІВ vs РЕЄСТРАЦІЯ ПРАВ. Договори оренди - коли / що застосовуємо?

• Відновлення оформлення прав в ДРРП оренди СГ ділянок. Як реєструвати договори оренди?
  - для приватних земель; - для земель державної та комунальної власності.
• Реєстрації прав оренди в ДРРП. Повернення Реєстрації прав оренди земель в Держреєстрі речових прав (ДРРП).
• Державна реєстрація договорів оренди через військові адміністрації - коли ДРРП не працює. Порядок. Строки. Відмова.
  Речові права (оренда, суборенда, емфітевзис і т.д). Не підлягають державній реєстрації (коли не працює ДРРП).
  Договори оренди землі (зміни до нього), розірвання договорів - держ.реєстрація.

10. КНИГА РЕЄСТРАЦІЇ ЗЕМЛЕВОЛОДІНЬ ТА ЗЕМЛЕКОРИСТУВАНЬ і укладення договорів.

• На випадок відключення ДЗК, ДРРП - залишені. Поки функціонує ДЗК, ДРРП - звичайна процедура.
• Ведення книг реєстрацій. Форма Книги. Офіційні роз’яснення щодо порядку ведення Книги реєстрації.
• Військові адміністрації. Як перевірятимуть підписи і повноваження осіб (в т.ч. довіреність від юр.особи)?
• На якому порталі підписувати ел. договори? Який електронний підпис використовувати? Наказ Мінагрополітики №219 від 11.04.2022. 

Блок 2. ДОГОВОРИ ОРЕНДИ та СУБОРЕНДИ ЗЕМЛІ - В УМОВАХ РИНКУ та ВІЙНИ!

11. Зміни щодо ОРЕНДИ та РЕЄСТРАЦІЇ ДОГОВОРІВ.
12. УКЛАДАННЯ НОВИХ ДОГОВОРІВ ОРЕНДИ земельних ділянок під час воєнного стану - нові вимоги.

• Порядок укладення договорів. Як укладати в умовах воєнного стану? Вимоги до договорів. Правила оформлення.
• Коли виникає право оренди? Коли закінчується право оренди?
• Для ведення товарного СГ виробництва.
• Строк. Без торгів. Якщо земельна ділянка не сформована?
• Форма договору оренди земельної ділянки укладається лише в електронній формі та засвідчується КЕП.
• Примірник орендодавець / орган влади - має надіслати е-поштою до центрального органу виконавчої влади.
• Збір урожаю.

13. Права орендаря земельної ділянки – які обмеження?
14. Передача прав оренди та суборенди СГ ділянок для ведення господарства (усіх форм власності).
15. Рекомендований ШАБЛОН ДОГОВОРУ ОРЕНДИ ЗЕМЛІ!
16. ДОГОВОРИ ОРЕНДИ в 2022 та 2023 роках!

• Довгострокова оренда. Як правильно оформити? Що краще та безпечніше. Додаткові документи, як спосіб захисту. Соціальна складова...
• Помилки, що призводять до визнання договору недійсним. Практичний аналіз. Як уникнути?
• Невідповідність договорів, їх ризики, захист.
• УМОВИ договору оренди. Які умови точно повинні бути в договорі, а яких не бути. Що інтегрувати, що залишити, а що виключити?
• Пункти договору - як мають бути сформульовані, щоб уникнути спорів з орендодавцем. Відповідність законодавству.
• Істотні умови. Наслідки їх відсутності. Детальний огляд усіх істотних умов договору оренди. Нова істотна умова: ДАТА укладення.
• Додаткові умови. Як сформулювати умови про орендну плату, порядок виплати (дод. захист орендаря), перегляд, індексацію...
• СТРОК чи термін дії? Істотна умова - це строк (роки, місяці, дні, години), а не термін (календарна дата). Обрахування СТРОКУ дії договору.
  Початок / Закінчення дії договору оренди - обчислюється від дати укладення. Право оренди - з дати реєстрації права в Реєстрі прав.
  Як прописати в договорах? Комбінація строку й терміну ("договір укладено на 7 років до 16.7.2027") - немає автоматичної пролонгації.
  Мінімальний строк оренди для земель СГ призначення - як обійти?
• ФОРМА ДОГОВОРУ. Типова форма – підводне каміння (ризики застосування)! Для кого обов’язкова? Проста письмова форма.
  Власник може вимагати нотаріальне посвідчення! Така вимога є обтяженням (підлягає держ реєстрації).
• Невід’ємні додатки: потрібні чи ні. В яких випадках обов’язок виготовити додатки залишається. Як уникнути.
• Факсимільний підпис на договорі: ризики та рекомендації.
• Акт-приймання передачі ділянки. Ризики відсутності. Що вписати, як спосіб додаткового захисту поновлення договору на новий строк.

17. ВНЕСЕННЯ ЗМІН в договір оренди.

• Як оформити зміни до договору? Додаткова угода & Новий договір. Чи можна укласти новий договір оренди, якщо старий ще не закінчився.
  Порядок укладання. Форма - така сама, що й договір, який змінюється. Надсилання пропозиції зміни договору. Акцепт.
• Заміна власника, сторони договору. Смерть орендодавця, відсутність спадкоємців.

18. ПОНОВЛЕННЯ та ПРОЛОНГАЦІЯ ДОГОВОРІВ (оренда, суперфіцій, емфітевзис, сервітут) в умовах воєнного стану.

• Договори закінчуються або закінчилися.
• Способи поновлення договору: додаткова угода або новий договір. Які помилки допускають найчастіше? Як їх уникнути?
• Переважне право на поновлення договору & Пролонгація договору. В чому різниця.
• Поновлення договорів, укладених до 16.07.2020 - на умовах, за правилами на момент укладення. Додаткова угода / Новий договір?

19. ПЕРЕВАЖНЕ ПРАВО НА ОРЕДУ - як (не) працює?

• Як втримати орендодавця? Як зберегти переважне право на укладення договору оренди на новий строк.
• Як піти від орендаря? Як достроково припинити договір оренди.
• Як перевірити, чи є у Вас переважне право на купівлю землі? З 16.07.2020 переважного права немає?!  Стаття 9 не працює?!
  Коли виникає переважне право - умови, які обов’язково повинні бути дотримані! Підстави відмови - виключний перелік.
• Алгоритм дій орендаря для реалізації переважного права. Як його зберегти? Як підготуватися до поновлення договорів завчасно?
• Договір оренди - як правильно прописати процедуру переважного права. Застереження про нотаріальну згоду на відчуження.
  Умови, які протирічать Закону. Найпоширеніші помилки орендаря та орендодавця. Можливість зміни умов договору за згодою сторін.
• Як передати переважне право? Ризики при перепоступці. Погляд нотаріуса. Всі права оренди повинні світитися в Реєстрі прав.
• Переважне право при Міні, Даруванні, Ренті, Спадкуванні, 2 співвласники. Поділ ділянки. Переважне право та торги (Prozorro).
• Порушення переважного права орендодавцем + Захист прав орендаря! Що робити? Як захиститися?
• Верховний суд. Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк, не може домінувати над виключним правом орендодавця, як власника, щодо користування та розпорядження на власний розсуд після закінчення строку дії договору.
• «Шахматка» на полі: ризики та способи врегулювання. Переважне право на оренду землі в одному масиві: як реалізувати?

20. ПРИПИНЕННЯ права оренди.

• Автоматично після 16.7.2020р. Договір оренди ПАЮ (після отримання держ.акту на право власності): чи є автоматичне припинення?
• Як уникнути дострокового припинення договору?

21. РОЗІРВАННЯ ДОГОВОРУ оренди (в т.ч. в односторонньому порядку).

• Розірвання договорів - ТОП підстав! Як захиститися та не допустити? Викуп та перекуп землі.
• Умови в договорі оренди, які можуть привести до розірвання. Що найчастіше стає підставою для оскарження договорів оренди.
• Визнання договорів недійсними. Укладення договору оренди за відсутності НГО не є підставою недійсності. ВС/ВП.
• Розірвання договорів оренди через додаткову угоду.
• Визнання укладеною додаткову угоду про розірвання договору оренди в судовому порядку.
• Розірвання договорів оренди в судовому порядку. ПІДСТАВИ. Судова практика.

22. ІНСТРУМЕНТИ (ПІДСТАВИ) СКАСУВАННЯ / РОЗІРВАННЯ ДОГОВОРІВ оренди землі. Як використовувати / Як протидіяти?

• Істотне порушення договору.
  - Систематична несплата орендної плати, зем.податку. Орендодавці, щоб розірвати договір оренди, навмисно не отримують плату.
  - Сплата орендної плати не в повному обсязі, без застосування індексів інфляції.
  - Несвоєчасна сплата орендної плати...
• Істотне порушення умов користування орендованою землею (+ розмір завданої шкоди).
  Використання земельної ділянки не за цільовим призначенням.
• Розірвання або зміна договору у зв'язку з істотною зміною обставин.
• Настання події, передбаченої договором (перехід права власності, зміна власника, зміна керівника) - підстава для розірвання.
• Договори, укладені до 2013 року...
• Визнання договору недійсним з будь-яких формальних підстав.

23. ЗАХИСТ ОРЕНДАРЯ! Як не втратити існуючий ЗЕМЕЛЬНИЙ БАНК!

• Власник хоче продати ділянку, яку Ви орендуєте. Як підстрахуватися?
• Що і як змінити в договірній практиці? Як не допустити дострокового розірвання договорів оренди? Практичні рекомендації.
• Аудит, перевірка договорів оренди: організація та результат. Інвентаризація. Оформлення. На що звернути увагу? Як виправити помилки.
• Управління орендованими землями. Договірні відносини на підприємстві: різні строки оренди, продовження договорів, їх реєстрація.
• Договір оренди - як точка входу рейдерського захоплення. Які помилки допускаються найчастіше та як їх уникнути. Як їх виправити?
• Малолітні / неповнолітні / недієздатні.
• Декілька співвласників.

24. УРОЖАЙ - ЯК ЗБЕРЕГТИ?!

• Право на врожай під час закінчення строку дії та під час розірвання договору оренди землі. Чи є можливість зібрати урожай?
  Чи можна сіяти, якщо договір закінчується до моменту збору урожаю?
• Чи може орендар притримувати земельну ділянку після закінчення договору оренди.
• Судова практика у питаннях визнання права на врожай.

25. Зміна правил КОРИСТУВАННЯ.

• Як законно користуватися землею? Чи можна користуватися до держ.реєстрації?

26. Невитребувані частки (паї). Нерозподілені земельні ділянки.

• Можуть передаватися в оренду. Строк?
• Як оформити в оренду? Покроковий алгоритм, особливості.
• Як отримати у власність?
• Якщо до 1 січня 2025 року частка не буде сформована в земельну ділянку, вона переходить у комунальну власність.

27. Відумерла спадщина. Неоформлена спадщина.

• Як взяти в оренду? На який строк? Куди сплачувати оренду плату та в якому розмірі? Що робити якщо з’явилися спадкоємці.
• Власники померли, а договори закінчились - користуємось? Визнання спадщини відмерлою: потрібно чи непотрібно.

28. ВАРІАНТИ ЗБІЛЬШЕННЯ ЗЕМЕЛЬНОГО БАНКУ.
29. Формування земельної ділянки без ДЗК.

• Здійснюється без внесення відомостей до ДЗК (державної реєстрації) та присвоєння їй кадастрового номера.
• Рішення уповноваженого органу. Технічна документація.

30. СУБОРЕНДА земельних ділянок в межах одного масиву та поза межами.

• Приватні землі (суборенда): податкові наслідки. Чи може суборенда плата біти більшою ніж орендна?
• Державна / комунальна земля (суборенда). Розмір суборендної плати, ПДВ.
• Згода власника на суборенду: так чи ні.
• Чи можна зробити суборенду на частину землі?

31. Емфітевзис. 

Блок 3. ОРЕНДНА ПЛАТА. ПОДАТКИ НА ЗЕМЛЮ. МІНІМАЛЬНЕ ПОДАТКОВЕ ЗОБОВ'ЯЗАННЯ.

32. ОРЕНДНА ПЛАТА.

• Розмір орендної плати. Індексація. Фіксований курс оренди.
• Немає можливості користуватися орендованою землею - орендар може вимагати звільнення від орендної плати.
• Обмежена можливість користуватися землею (істотні зміни) - пропорційне зменшення орендної плати.

33. ПЛАТА ЗА ЗЕМЛЮ. Земельний податок.

• Хто сплачує. Власники ділянок, часток (паїв) та постійні землекористувачі.
• Нарахування та сплата податків - умови звільнення від обов’язку. Тимчасові (НЕ) канікули. Порядок сплати.
• Пільги та відстрочки - які існують. Об’єкти, що підпадають під пільги. Податкова знижка - порядок оформлення.
• Ставки податку (з та без НГО). Сума податку - не менше 3% та не більше 12% від НГО (ст. 288.5 ПКУ). ВС/КГС від 10.01.2023р.
• Відповідальність за порушення фіскального законодавства в частині «земельних» податків.

34. МІНІМАЛЬНЕ ПОДАТКОВЕ ЗОБОВ'ЯЗАННЯ (МПЗ) на 1 га.

• Платники МПЗ - ВСІ (власники фіз. та юр. особи, орендарі, землекористувачі). Період оподаткування. Ставки для розрахунку.
• Розрахунок МПЗ (приклади). Як зменшити? Що віднімається. Які податки та платежі не враховуються.
• Пільги щодо МПЗ. Звільнення від МПЗ. Коли МПЗ не нараховується.
• НГО є / немає. КОЕФІЦІЕНТ ІНДЕКСАЦІЇ НГО - кумулятивно від дати НГО. Тех.питання. Витяги - переробляти/ні? Завищена НГО.
• МПЗ по договору емфітевзису (одноразові виплати).
• МПЗ на територіях бойових дії; ТОТ; засмічені вибухонебезпечними предметами; фортифікаційні споруди.
• Тіньова оренда. Встановлення факту користування землею. Хто є платником.

35. ПОДАТКИ ТА ВІЙНА – коли платимо, а коли ні:

• Плата за землю (земельний податок та орендна плата за держ. та комун. землі).
• Податок на нерухоме майно.
• «ПЕРЕЛІК територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або ТОТ». Наказ Мінреінтеграції № 309 від 22.12.2022.
  - Території, на яких ведуться (велися) бойові дії (Території можливих бойових дій. Території активних бойових дій).
  - Тимчасово окуповані території України (ТОТ).
  - На звільнених територіях. 

Блок 4. ДЕРЖАВНІ та КОМУНАЛЬНІ ЗЕМЛІ - ОРЕНДА, КОРИСТУВАННЯ.
Закони №2698, №2247, №2145! Спеціальні правила щодо Володіння, Користування та Розпоряджання землею.

36. Оренда державних, комунальних та земель. Як взяти в оренду без аукціону.

• Якими землями володіють та розпоряджаються ОМС, ОТГ.
  Землі колективної форми власності, невитребувані паї та нерозподілені земельні ділянки, землі померлих та ін.
• Інші категорії, землі запасу – що з ними?

37. Закон № 2698. Особливі правила укладення договорів оренди на землі державної/комунальної форми власності:

• Реєстрація договорів,
• Відсутність земельних аукціонів,
• Укладення договорів оренди в електронній формі.

38. Спрощений порядок передачі в оренду для ведення товарного СГ виробництва СГ ділянок державної та комунальної власності:

• Органами влади. Їх постійними землекористувачами та емфітевтами. Хто є розпорядниками землі?

39. Закон №2145-ІХ «Створення умов для забезпечення продовольчої безпеки».

• Призупинення безоплатної приватизації земельних ділянок.
  Чому не варто плутати з забороною про надання дозволу на розробку технічної документації про встановлення (відновлення) меж земельної ділянки на підставі Сертифіката про право на земельну частку (пай).
• Які земельні ділянки можна передавати без аукціону. Тимчасова передача ділянок СГ призначення без проведення аукціону.
• Особливості укладення договорів в період воєнного стану.

40. НОВІ ПРАВИЛА регулювання земельних відносин в умовах воєнного стану.
41. ПЕРЕДАЧА В ОРЕНДУ ділянок державної та комунальної власності - СПРОЩЕННЯ.

• Передача в оренду через прийняття рішення уповноваженим органом
  (без земельних торгів, без внесення змін до ДЗК, без розроблення документації із землеустрою).
• Розширено перелік земель державної та комунальної власності, які на час війни здаватимуться в оренду без проведення аукціону!
  Порядок і критерії визначення фіз. та юр. осіб, яким надається право оренди без аукціону – Постанова КМУ.
• Оренда ділянок державної та комунальної власності:
  - особливі умови передачі;
  - особливі умови договору оренди.
• ОМС можуть передавати в оренду ділянки (які мають перейти до комун. власності) без держ.реєстрації права комунальної власності.
• Решта земель держ. та комун. власності (які не підпадають під цілі Закону) - можуть і далі реалізовуватися через Прозорро.Продажі.
• Землі приватної власності - без обмежень.

42. НАДАННЯ В КОРИСТУВАННЯ ділянок для потреб економіки, аграрного сектору та громадян - СПРОЩЕННЯ.

• Повноваження органів державної влади та ОМС - щодо набуття прав постійного користування земельними ділянками.

43. Примусове вилучення земельних ділянок з мотивів суспільної необхідності.

• Нова підстава припинення права власності на ділянку.

44. Відновлення торгів на передачу в користування державної та комунальної землі.

Закон № 7264. Зменшення бюрократичного навантаження на аграріїв.
Закон № 7269. Розширення повноваження ОМС для ухвалення рішень під час воєнного стану. 

Блок 5. ЗЕМЛІ ФЕРМЕРСЬКИХ ГОСПОДАРСТВ.

1. Право довічного успадковуваного володіння.
2. Право постійного користування.
3. Право оренди.
4. Перереєстрація прав на землю з засновника до фермерського господарства.
5. Оподаткування земель: хто сплачує, фізична особа чи фермерське господарство.
5. Підсудність спорів щодо земельних ділянок для ведення фермерських господарств.
6. «Розпаювання» земель членами фермерського господарства.
7. Визначення вищого органу фермерського господарства під час розірвання договорів.
8. Судова практика щодо захисту прав на землю фермерського господарства. 

Блок 5. ПРАВА КОРИСТУВАННЯ. Оренда земель Постійного користування.

45. Передача в оренду земель постійного користування (державної та комунальної власності).

• Умови передачі в оренду. Яким документом оформляється.
• Хто має право передавати такі землі. Строк. Мета використання. Дозвіл в розпорядника.
• Права орендаря земельної ділянки – які обмеження? Розмір орендної плати. Як зареєструвати договір оренди.

46. Тимчасова передача права користування земельною ділянкою іншій особі (немає можливості обробляти самостійно).

• Яких земель стосується. Хто може передати своє право. Строк передачі права. Чи потрібна згода власника.
• Як оформити передачу права користування.
• Умови договору про передачу права. Потреба реєструвати договір.

47. ПОСТІЙНЕ КОРИСТУВАННЯ.

• З моменту створення фермерського (селянського) господарства право постійного користування переходить до такої юр. особи.
  Постанови ВП/ВС від 23.06.2020 у справах № 922/989/18 та № 179/1043/16-ц.
• Переоформлення. Чи є механізми? Приватизація? Відсутність спадкування в Законі "Про ринок". Позиція Верховного суду.
• Постійне користування державних та комунальних підприємств: чи можна взяти в оренду, суборенду.
• Цільове призначення. Особливий статус цих земель та практика їх використання.
• Зміна меж земельної ділянки, яка перебуває в постійному користуванні: наслідки
• Проект Закону №5385 - скасування права постійного користування.
  Як переоформити існуючі права постійного користування на інші речові права? Оперативне управління. Господарське відання. 

Блок 6. «КУПІВЛЯ-ПРОДАЖ» ЗЕМЛІ.

48. Ринок землі: що змінилося, які зміни очікувати найближчим часом:

• Новий підхід до обрахунку землі в 1 руки.
• Передача переважного права з уточненими правилами.
• Розрахунок готівкою за певні земельні ділянки.
• Спрощення перевірки набувача землі для ОСГ та городництва.

49. Проект Закону №7532 - купити СГ землю стане простіше!

• Землі ОСГ та для садівництва - без перевірки. Відповідальність дотримання законодавства - на набувачу. Розрахунок - готівкою.
  В решті випадків перевірка при мінімальній участі нотаріуса – автоматично шляхом взаємообміну інформацією між реєстрами.
• Захист тимчасово не суб’єктів прав на СГ землі (зокрема юр. осіб).
  Особи, яким передали право переважного викупу, - можуть переводити на себе право покупців навіть, якщо недобросовісний продавець продав свою ділянку 3-й особі.
• Дозволяється ФСГ викуповувати землю, якою користуються у зв’язку з переходом прав на неї від їх засновників.
  Дозволяється землекористувачам викуповувати землю, які вирощують багаторічні насадження понад 3 роки.
• Довірча власність - додаткова підстава для виникнення права власності на СГ землі.
• Викуп СГ земель юр. особами, які формально не є підсанкційними, на відміну від їх бенефіціарних власників.

50. КУПІВЛЯ-ПРОДАЖ СГ ЗЕМЛІ ТА ВІЙНА.

• Аналіз та врахування змін при придбанні зем. ділянок, в т.ч. НА ЯКИХ Є ДОГОВОРИ ОРЕНДИ (переважне право)!
• Купівлі-продажу орендованої земельної ділянки - наслідки. Зміна умов договору оренди: обов’язково чи ні.
• Як захиститися від претензій нового власника щодо виплати орендної плати (виплата була на майбутні періоди).
• Орендну плата. Кому нараховувати та виплачувати, якщо ділянка відчужена: старому чи новому власнику?
• СГ зміни Проектом №6199-1! Викуп фермерської землі. 100 га подружжя. Купівля землі для садівництва (0,25 га), ОСГ (1 га) - перевірки?

51. Землі які вже «придбані» до 1.07.2021р. Чи можна переоформити у власність?

52. ДОГОВІР КУПІВЛІ-ПРОДАЖУ ЗЕМЛІ. Практичні напрацювання.

• Варіанти та договірні конструкції операцій. Вимоги до договорів. Умови - істотні та рекомендовані. Пакет документів.
• Оформлення придбання землі. Процедура відчуження СГ ділянок. Особливості та практичні рекомендації.
• Купівля-продаж землі з ПЕРЕВАЖНИМ ПРАВОМ. Процедура укладення договору.
  Повідомлення орендаря про намір продати землю власником. Нотаріус - реєструє передачу переважного право, як обтяження.
  Заява нотаріусу. Проект договору - за 2 місяці до угоди. Нотаріус перевіряє: 1. Намір продажу у Держ. реєстрі. 2. Ціну.
• НГО, Експертна оцінка. Коли яка використовується? Що робити коли експертна вище - як зменшити?
• Ризики оскарження договорів купівлі – продажу земельних ділянок.

53. Попередні договори. Чи використовувати?

• Попередні угоди на продаж землі укладені ДО та ПІСЛЯ запуску ринку землі. Скасувальні та відкладальні умови.
• Довіреності.

54. ІНШІ СПОСОБИ НАБУТТЯ ПРАВА ВЛАСНОСТІ. Схеми: вчора, сьогодні, завтра. Договори, за якими можна продавати с/г землі.

• Купівля-продаж.
• Дарування. Нові правила.
• Міна, як спосіб обходу мораторію: можна чи не можна? Позиція Верховного суду. Свіжа практика.
• Спадкування. Спадковий договір.
• Договір довічного утримання.
• Робота з корпоративними правами (корпоративні договори). Внесення землі до статутного капіталу.
• Звернення стягнення.
• Застава. Іпотека. Забезпечення зобов’язань.
• Рента.
• Довірча власність. Як перевести. Як використовувати.
• Спільна діяльність (спільний обробіток землі) та претензії прокуратури. Вимоги та як правильно оформити.
• Набуття права на земельну ділянку за давністю користування.
• Огляд "популярних" схем обходу мораторію. Як можна обійти сьогодні? Які землі не попадають під дію ч.3 ст. 131 ЗКУ?

55. ОБМЕЖЕННЯ СПОСОБІВ ВІДЧУЖЕННЯ.

56. Купівля-продаж державної та комунальної землі.

• Договір купівлі-продажу землі, укладений без дотримання конкурентних засад (без проведення земельних торгів) - є нікчемним.
  ВП/ВС справа № 923/196/20.

57. ПЕРЕВАЖНЕ ПРАВО - запобіжник збереження СГ землі (в т.ч. через торги)!

• Коли виникає? Коли припиняється? Обмеження по відчуженню переважного права. Чи є переважне право - як дізнатися?
• Як реалізувати - покрокова процедура! Орендар має переважне право купівлі орендованої ділянки.
  Як не втратити земельний банк через схеми обходу переважного права. Рекомендації захисту.
• Як обійти? Умови в договорі оренди - які повинні бути, а яких ні. Орендодавець може продати ділянку і 3-й особі. Як продати?
  Продаж з порушенням переважного права – наслідки? Як діяти?
• Зміна ціни при переважному праві.
• Міна, спадкування, дарування, наявність 2 співвласників - та переважне право.
• Емфітевзис, суперфіцій - чи є переважне право? Переважне право на аукціоні.
• Реєстрація переважного права у Держ. реєстрі прав.
• Передача переважного права (платна / безоплатна)! Кому? Скільки раз? Як оформити. Коли передача не допускається?
• Відмова від переважного права.
• «Білі плями» переважного права. Ст.131 ЗКУ - для ведення ОСГ (так) та ведення фермерського господарства (ні)?!
• Податки при передачі переважного права (ПДВ, ПДФО, ВЗ).
• Постанова ВС КГС від 18.02.2021 р. у справі № 920/503/19. Умова договору оренди про повернення / викуп - істотна умова.
  Право орендаря (на викуп об'єкта оренди) ставиться у залежність від того, чи передбачене таке право договором оренди.

58. Способи відчуження землі, при яких переважне право не працює!
59. Контроль обмежень за площею в 100 га та 10.000 га.

• Механізм визначення загальної площі СГ ділянок, що перебувають у власності. Юр. особи - Σ площ ділянок всіх учасників.
  Які землі враховувати? Класифікація цільового призначення (ЦП).
• Ліміти по гектарах - що входить, що ні? Чи враховується: земля у власності до 1.07.2021, земля подружжя, земля у власності юр. осіб?

60. Порядок перевірки набувача / власника ділянки СГ призначення.

• За суб’єктом. За об’єктом.
• Джерела походження коштів / активів.
  /  Перевірка джерел коштів. Документи, що підтверджують джерела.
  /  Фінансовий моніторинг - процедури.
  /  Податкова амністія капіталів - виведення коштів з тіні? Чи старт "непрямих" методів оподаткування?
• Кейс ДПС: Фіз. особа придбала ділянки на 26 млн. грн. Витрати перевищували офіційні доходи (без підтвердження джерела).
  /  ДПС - кримінал, ознаки легалізації доходів (ч.2 ст.209 ККУ). ! Арешт кошів на суму понад 26.000.000 грн.!

61. Моніторинг земельних відносин Держгеокадастром. На базі ДЗК, Реєстру прав, ЄДР юр. та фіз. осіб та системи електронних торгів.

• Виявлено розбіжностей у відомостях - нотаріус зупиняє набуття у власність СГ ділянки.

62. Альтернативи купівлі-продажу. Їх переваги.

• Оренда. Оренда з правом викупу.
• Емфітевзис. Його продаж. Чи можна внести право емфітевзису в статутний/додатковий капітал? Як оцінити, на строк чи безстроково...

63. ФЕРМЕРСЬКІ ГОСПОДАРСТВА (ФГ) - як учасники ринку землі.

• Викуп фермерської землі - мають право в т.ч. ЮР. ОСОБИ - ФГ, які є ОРЕНДАРЯМИ.
  /  Постійне користування.  / Постійне користування, яке переоформлено в оренду до 2010 року.  / Довічне успадковуване володіння.
  Якщо Постійне користування НЕ переоформлено в оренду - право викупу тільки у громадянина (спадкоємця).
• Викуп землі, яка перебуває в постійному користуванні. Граничні розміри землі, які можуть бути у власності 1 фізичної особи. Ліміт в 100 га.
  Розстрочка 10 років. Перший платіж? Перехід у власність після 1 платежу. Викуп за експертною оцінкою.
• Спадкоємці. Проблеми спадкування фермерських господарств. Права спадкоємців.
• Внесення змін до статуту ФГ.
• Реєстрація земельних ділянок для фермерських господарств.
• Коли ФГ зможуть купувати СГ землю? Чи зможуть?

64. ХТО та СКІЛЬКИ може купити? Кому заборонено набуття власності. ЩО НЕ ПРОДАЄТЬСЯ?

• Громадяни - фізичні особи. ОТГ. Держава (в особі кого?). Банки та кредитні установи.
• Юридичні особи (українські) до 1.01.2024р. можуть набувати с/г землі у власність отримані:
  / в порядку безоплатної приватизації ОСГ,   / для ведення садівництва,   / для ведення фермерського господарства. Скільки?
• Заборона набувати частки в статутному капіталі, акції, паї, членство в юр. особах, які є власниками СГ землі всім юридичним особам.

65. ІНОЗЕМЦІ! (юр. та фіз. особи). (Не)Допуск до ринку.

• Компанії з іноземним капіталом - що робити? Як іноземці можуть придбати землю. Механізми купівлі СГ земель іноземцями.
• Довірче право власності. Подвійне ЗЕ громадянство. Проект Закону 6368 «Про громадянство України».
• Схема заведення іноземного капіталу під придбання землі? Українці закордоном - створення українські юр.компанії, купівля на неї землі...

66. КОНЦЕНТРАЦІЯ. 

• Варіанти подолання обмеження 100 га землі «в 1 руках». Оформлення власності на родичів, "дружніх" громадян, працівників...
  Отримання землі в іпотеку. Позика. Кредитний договір. Банківське кредитування під заставу СГ землі.
• Що робити холдингам, які ВЖЕ МАЮТЬ БІЛЬШЕ ЗЕМЕЛЬНОГО БАНКУ?
• Обмеження в концентрації! Контроль - АМКУ. Законодавчі запобіжники скуповування землі через підконтрольних осіб.
• Фермерські господарства (ФГ). Громадяни можуть бути засновниками або членами тільки 1 ФГ.
  Створення відокремлених фермерських садиб - як варіант уникнення концентрації.

67. КОНФІСКАЦІЯ. Підстави, процедура та наслідки. Як захиститися?

• Перевищено ліміт по концентрації - або продаж на торгах, або конфіскація.
• Ділянка у власності особи, які заборонено володіти землею - обов’язковий продаж протягом 1 року. Якщо не продадуть - конфіскація.

68. ЦІНА продажу СГ ділянок:

• Реєстрація цін при купівлі-продажу земельної ділянки - обов’язкова. Розрахунок за землю - тільки в безготівковій формі.
• НГО & Експертна грошова оцінка. Яку грошову оцінку брати? Експертна оцінка значно вища за НГО - що робити.
• Нова Єдина Методика НГО! Зміна НГО. Зміна підходу до розрахунку НГО – що зміниться для аграріїв та власників паїв?
  До 1.01.2030 року не може бути нижчою від НГО. Не передбачено збільшення НГО землі.
  "Не нижче НГО" не стосується землі отриманої у власність в порядку безоплатної приватизації ОСГ, для ведення садівництва, ФГ.
• Вартість землі? $1500-$6000 / гектар. Цінові тенденції. 

Блок 7. ДЕРЖАВНИЙ РЕЄСТР РЕЧОВИХ ПРАВ (ДРРП) та ДЗК. Публічна кадастрова карта.

69. Державна реєстрація прав на землю (власність, оренда). Зміни в законодавстві та судовій практиці.

• Порядок державної реєстрації. Яка процедура?
• Підстави для відмови у державній реєстрації.

70.  Рішення КСУ 9-р(ІІ)/2022 від 16.11.2022р.

• МінЮст через 6 місяців не буде розглядати спори щодо реєстрації прав на землю в позасудовому порядку (виключно суд).
• Укладення договору на набуття власності, НЕ Є достатнім юр. фактом для виникнення права власності (періоди до та після 2013 року).

71. Військові адміністрації та ОТГ. Повноваження в умовах воєнного стану. 

Блок 8. ЦІЛЬОВЕ ПРИЗНАЧЕННЯ (ЦП).

72. Спрощена процедура надання та зміни ЦП земельних ділянок (в т.ч. для ведення сільського господарства).
73. Зміна ЦП ділянок (для цілей Закону №2247-IX):

• Без сплати втрат лісогосподарського та сільськогосподарського виробництва;
• Без урахування обмежень щодо особливо цінних земель і без розроблення документації із землеустрою;
• Без дотримання правил співвідношення між видом ЦП ділянки та видом функціонального призначення території.
• На підставі вмотивованого висновку уповноваженого органу містобудування та архітектури.

74. Реєстрація зміни ЦП (призупинення функціонування ДЗК) – через внесення запису до Книги реєстрації землеволодінь і землекористувань: 

• В умовах воєнного стану, яка ведеться районною військовою адміністрацією;
• З подальшим внесенням відомостей до ДЗК протягом 30 днів з дня відновлення його функціонування. 

Блок 9. ПОДАТКОВІ ЗМІНИ. ТРУДОВІ ВІДНОСИНИ.

75. Трудові відносини в умовах воєнного стану.

• Закон України "Про організацію трудових відносин" №2136-IX від 15.03.2022 року.
• «Новели» трудового законодавства на період воєнного стану. 

Блок 10. АГРО-бізнес. СІЛЬСЬКЕ ГОСПОДАРСТВО. Ризики роботи.

76. Сільське господарство НА ОКУПОВАНИХ ТЕРИТОРІЯХ (ТОТ).

• 1200 кримінальних справ відкрито проти аграріїв на ТОТ за колаборацію через ведення господарської діяльності на цих територіях.
• Господарська діяльність - як не стати колаборантом!
• Колабораційна діяльність (ст.111-1 Кримінального кодексу України)
• Види колабораційної діяльності.

77. Сільське господарство НА ЗВІЛЬНЕНИХ ТЕРИТОРІЯХ.
78. Операції з КОНТРАГЕНТАМИ З ТИМЧАСОВО ОКУПОВАНИХ ТЕРИТОРІЙ (місце реєстрації або розташування активів на ТОК).

• Закон «Про забезпечення прав і свобод громадян та правовий режим ТОК» - суттєво обмежує операції (до визнання правочинів нікчемними).

79. Ризики роботи з КОНТРАГЕНТАМИ з рф, рб.
Обмеження співпраці з компаніями в Україні та закордоном. «російський / білоруський слід». Виявлення зв’язків з рф, рб.

• ЗАБОРОНЕНО виконання будь-яких зобов’язань (поставка, сплата за товари/послуги, позика, відчуження майна, інші правочини).
  - Громадяни рф не можуть відчужити землю.
  - Громадяни рф не можуть отримати орендну плату за землю.
• Як перевірити контрагента в умовах воєнного стану аби не втрапити у халепу.
• Відповідальність. Правочини - визнання нікчемними. Належна обачність. Due diligence, уникнення санкцій та репутаційних ризиків.

80. ФОРС-МАЖОР.

• Війна - як форс-мажор для уникнення відповідальності? Що є / не є форс-мажором (випадок та непереборна сила). Як довести?
• (НЕ) Звільнення від відповідальності (штрафів) за порушення договору, несплату податків. Підстави (є / немає). Вина. Спірні питання.
• (НЕ) Звільнення від виконання зобов'язань:
  - за невиконання договорів - індульгенція (прощення)? Коли можна не виконувати зобов'язання?
  - за несплату податків. Під час воєнного стану платники податків не звільняються від необхідності виконання податкових зобов’язань.
  Строк їх виконання залежить від наявності можливостей (пп. 69.1 підрозд. 10 Перехідних положень ПКУ + Наказ Мінфіну № 225).

81. Експорт СГ продукції.

• Реалії експорту сільськогосподарської продукції.
• Ліцензування окремих видів експорту.

82. Нова судова практика Верховного Суду щодо земельних відносин. 

Блок 10. АУКЦІОНИ З ОРЕНДИ ТА ПРОДАЖУ ЗЕМЕЛЬНИХ ДІЛЯНОК в умовах воєнного стану.

І. АУКЦІОНИ З ОРЕНДИ ТА ПРОДАЖУ ЗЕМЕЛЬНИХ ДІЛЯНОК в умовах воєнного стану.
1. Земельні торги (Аукціони).
•    Що змінилось. Що залишається без змін в електронних земельних торгах.
2. Електронна торгова система Prozorro.Продажі (Оренда та Продаж ділянок).
•    Актуальні аукціони.
•    Як почати роботу в системі вже сьогодні.
3. Модуль аналітики (ключових показників) земельних аукціонів, https://land-bi.prozorro.sale/#/
•    Вся інформація (хто, площа, ціна...) про кожен аукціон є у відкритому доступі.

ІІ. АУКЦІОНИ ПРОДАЖУ ЗЕМЛІ ВІД ПРИВАТНИХ ВИКОНАВЦІВ.
1. Особливості участі в аукціонах з продажу арештованої землі
2. Відмінності між лотами державних та арештованих земельних ділянок
3. Існуюча практика електронних аукціонів.

До вартості входить: