Покупка участка земли - снижаем риски

Основная проблема при изучении истории участка заключается в том, что продавец владеет минимальной информацией: в лучшем случае, знает только о предыдущем владельце. Если земля передавалась в собственность не единожды, то многие документы придется искать в архивах.

Самые осведомленные в этом отношении – управления земельных ресурсов на местах и органы местного самоуправления (поселковые, городские и областные советы). Однако получение документов о предыдущих сделках – нелегкая задача, поскольку закон не предоставляет прав любому желающему ознакомиться с документацией на земельный участок.

Проверка земельных участков на «юридическую чистоту» фактически является земельным аудитом. На сегодняшний день все больше потенциальных покупателей до заключения сделки обращаются к специалистам за заключением относительно возможности приобретения участка и связанных с ним конкретно рисков.

К примеру, при стоимости свыше ста тысяч долларов за сто квадратных метров земли в районе Французского бульвара, есть экономический смысл убедиться в том, что приобретаемый участок не будет в ближайшее время изъят за сугубо символическую компенсацию для общественных нужд в связи с реконструкцией бульвара.

А при покупке инвестиционно привлекательных земельных участков, на которых ранее располагались санатории, есть смысл обратить особое внимание на историю приватизации данных земель и наличие у правоохранительных органов претензий к факту и процедуре выделения участков.

К сожалению, при заключении большинства сделок с землей через агентства недвижимости последние зачастую не заинтересованы в проведении такого анализа.

Агентства недвижимости получают свой доход в случае заключения сделки, а суть аудита заключается в предоставлении потенциальному покупателю максимального объема информации, на основании которой принимается решение (и об отказе от покупки, в первую очередь, что не в интересах агентства).

Особо хотелось бы обратить внимание на проверку фактов наличия судебных споров в отношении участка. В том числе проверку юридической силы решений судов, которыми устанавливалось право собственности на земельный участок, либо обязательства государственных органов оформить госакт на данный участок.

Все дело в том, что наличие судебных споров в отношении участка может привести к признанию сделки по его отчуждению недействительной. Решение суда, на основании которого было оформлено право собственности либо выдан госакт, может быть отменено кассационной инстанцией после вступления такого решения в силу, что приведет к утрате права собственности либо признанию документов недействительными.

Еще одним примером типового риска (практически для всех земельных участков) является наличие и возможность возникновения сервитутов – прав третьих лиц на пользование данным земельным участком. В случае установления сервитута может возникнуть ситуация, которая исключит возможность вести строительство на приобретенном земельном участке из-за наличия или планирующейся постройки на купленной земле газопроводов, линий электропередач, иных коммуникаций.

Возможны также претензии смежных землепользователей на установление сервитутов по проезду или прокладке коммуникаций к своему участку, что приведет к ограничению использования покупаемой земли. Для того, чтобы признать договор сервитута недействительным, придется обращаться в суд.
Заключение о проведенной проверке земельного участка должно содержать описание всех факторов рисков, связанных с конкретным участком.

В оптимальном варианте – описание всех возможных неблагоприятных последствий для потенциального покупателя, в том числе анализ соответствия целевого назначения земли целям и интересам приобретателя – в аспекте возможности вести строительство и эксплуатировать конкретные объекты недвижимости.

На сегодняшний день на рынке юридических услуг есть определенный круг специалистов, которые потенциально могут проводить такой аудит. Гораздо меньше – компаний и юристов, которые фактически оказывают такие услуги и имеют практический опыт в данной сфере. Но готовы нести ответственность, в том числе и материальную, за полноту и объективность таких исследований, то есть за качество своей работы – лишь единицы.