Как не «зарыть» деньги в землю

Не секрет, что залогом успешного развития и функционирования практически любого бизнеса является максимально рациональное использование его ресурсов. В зависимости от специфики самого бизнеса это могут быть: технологии, кадровый потенциал, бренд, позиции на рынке.

Максимально рациональное использование подразумевает, как минимум, безопасность таких активов. Одним из основных бизнес-активов, защите которого должно уделяться максимум внимания, являются объекты недвижимости и, в первую очередь, земельные участки.

Сделки с украинской землей – одни из самых рискованных и самых доходных.

Можно выделить основные типовые риски покупателей земельных участков. К примеру, признание сделок недействительными, что присуще всем сделкам гражданско-правового оборота.

Кроме того, земля, как специфический товар, имеет и собственные индивидуальные риски. В целом, таких рисков можно насчитать около двух десятков. Вот некоторые из них, которые могут представлять угрозу для потенциальных покупателей земли:

• существование «двойных» госактов на земельный участок;
• нарушение процедуры изменения целевого назначения;
• отсутствие выноса границ в натуру;
• существующие либо возможные судебные споры вокруг участка;
• неурегулированность взаимоотношений со смежными землепользователями;
• возможность предъявления третьими лицами претензий на право пользования землей;
• наличие либо потенциальная возможность наложения сервитутов.

В особо рискованной области находятся сделки с сельскохозяйственными землями.

При вложении средств в земельный участок (на краткосрочный либо долгосрочный период) особое внимание необходимо уделить хотя бы юридическим гарантиям того, что инвестор не останется у «разбитого корыта». Это актуально, особенно с учетом специфики осуществления сделок с землей в Украине.

Теоретически любую сделку купли-продажи земельного участка можно признать недействительной. Все зависит от того, каким путем участок попал к продавцу: был ли он приватизирован, выделялся как пай или передавался для ведения подсобного хозяйства. Но больше всего проблем возникает с землями сельхозназначения, а также при изменении целевого назначения участка.

В такой ситуации необходимо объективно проанализировать историю участка и добросовестность предшествующих и настоящих собственников; учесть возможность возникновения претензий со стороны третьих лиц и четко придерживаться всех формальных процедур относительно купли-продажи земли, установленных действующим законодательством.

Изучая историю участка, многие юристы ограничиваются общими сроками исковой давности, которые составляют три года. Это неверный подход. Согласно действующему законодательству, срок исковой давности для признания сделок ничтожными (сделок, являющихся недействительными из-за несоответствий требованиям законодательства) составляет десять лет. Добиться отмены сделки, заключенной под угрозой насилия или обмана, также можно в течение десяти лет.

Поэтому рекомендуется тщательно изучить историю участка. Многие земли в границах населенных пунктов предоставлялись в пользование в послевоенные годы. В этих случаях за соответствующими документами необходимо обращаться в архивы, чтобы убедиться в отсутствии лиц, чьи права могли быть ущемлены при приватизации. В целом, задача-минимум для грамотного юриста состоит в проверке истории участка с момента первоначальной приватизации земли.

Читать дальше: [1] [2]